Как контролировать работу риэлтора

Как контролировать работу риэлтора

 Если вы не обладаете свободным временем, стальными нервами, юридическим образованием, или просто плохо знаете законы рынка недвижимости, воспользуйтесь советами профессионала, — как найти грамотного риелтора, как выстроить с ним контакт и как понять, помогает ли он совершить выгодную сделку, или просто тратит ваши время, силы и средства.

Первое, что нужно сделать, приступая к покупке или продаже жилья – обзвонить знакомых, которые уже занимались решением квартирного вопроса и обращались к профессионалам. Вы можете услышать о негативном опыте общения с риелторами, и тогда будете знать, куда вам точно не следует обращаться.

С независимым риелтором отношения придется строить на доверии и рекомендациях.

Если ваш выбор падет на профессиональное агентство, вы можете рассчитывать, что ваш риелтор сначала заглянет в базу  недобросовестных коллег , и вряд ли будет работать с не имеющими доверия коллегами, какие бы выгодные объекты они не представляли.

Менее же всего выгодно обращаться к нескольким агентствам сразу. Мнение, что чем больше агентств будут продавать вашу квартиру, тем быстрее и выгоднее она будет продана, ошибочно! Представьте ситуацию: вы обратились в пять агентств и всем рассказали о параметрах своей квартиры. И каждое агентство внесло ваше жилье в общую для всех риелторов базу. Что предпримут потенциальные покупатели или их представители-риелторы, увидев в базе сразу пять одинаковых квартир? Правильно – начнут торговаться. И шансы сбить цену у них весьма высоки. Так же обстоят дела и при покупке квартиры – обратившись к нескольким агентствам одновременно, вы рискуете найти жилье дороже, чем рассчитывали.

Чтобы обезопасить себя от такого развития событий, после посещения нескольких агентств необходимо заключить так называемый «эксклюзивный» договор с одним выбранным, наконец, агентством и перед началом работы либо сдать ему на ответственное хранение оригиналы/копии документов, если вы продаете квартиру, либо внести предоплату, если вы планируете квартиру купить. Это нормальная практика. Если вам будут продолжать звонить из ранее посещенных агентств – поставьте  их в  известность, что вами  уже выбрано  агентство для работы.

Не забывайте, работа всех агентств стоит примерно одинаково, и если где-то расценки гораздо дешевле, то, скорее всего, это уловка, чтобы заполучить вас, а в дальнейшем вам все равно придется доплачивать.

Еще один важный пункт контроля — риелтор противоположной стороны сделки. Если ваши интересы представляют профессионалы – они будут взаимодействовать без вашего участия. Если вы все делаете самостоятельно – будьте осторожны, не забывайте, что этот человек представляет интересы только своего клиента и свои.

После обсуждения с риелтором его работы возьмите проект договора домой, чтобы в спокойной обстановке почитать бумаги, покажите знакомому юристу непонятные пункты. Конечно, исправлять договор по вашему желанию вряд ли будут, но пояснить непонятные моменты обязаны.

Особое внимание обратите на срок, на который заключается договор — он не должен быть слишком большим. При покупке этот срок составляет в среднем около двух месяцев, при альтернативной сделке – четыре месяца. Если вы покупаете квартиру, в договоре обязательно должны быть отражены ваши требования к приобретаемой недвижимости, если продаете – цена, ниже которой квартира не может быть продана. Также выясните, вернут ли вам предоплату в полном размере, если на каком-то этапе вы откажетесь, по тем или иным причинам, от услуг агентства.

Попросите риелтора подробно информировать вас обо всех этапах его работы, чтобы быть в курсе происходящего. Если вы продаете квартиру, узнайте, в каких СМИ будут опубликованы объявления о продаже. Так вы сможете контролировать, что информация по квартире верна и цена соответствует обсуждаемой ранее или что объявление больше не выходит, когда договоренности по квартире уже достигнуты, а аванс внесен.

Иногда риелтор завышает цену квартиры в объявлении, чтобы в дальнейшем была возможность для торга, однако, этот момент, безусловно, должен быть оговорен заранее.

Ход работы.

Докладывать вам о каждом своем шаге риелтор не должен, но быть всегда в зоне доступа на телефоне – не только хороший тон, но и признак профессионализма. Что же касается обязательств, то информировать вас специалист должен на следующих этапах своей работы:

1. Выбор квартиры. Риелтор обязан поставить вас в известность, что приступил к поискам необходимого варианта. При этом он не должен сообщать обо всех, по тем или иным параметрам подходящих квартирах. Его задача — отсмотреть все предложения на рынке, выбрать нужное, отсеять неподходящее.

2. Просмотр. Чем больше вы получите от риелтора вопросов о ваших предпочтениях, тем лучше – дотошный и любознательный профессионал сэкономит вам массу времени и сил, а также денег, если количество бесплатных показов ограничено договором с агентством. Не стесняйтесь подробно рассказывать о своих предпочтениях и старайтесь буквально залезть в каждый уголок просматриваемой квартиры. Закрытые под каким-то предлогом двери должны насторожить – добивайтесь от хозяев полной открытости и доступности. А вот от выражения эмоций лучше воздержаться — в целях все той же экономии. «Излишняя» радость на лице покупателя вряд ли позволит потом ему поторговаться по цене квартиры.

Что касается личного присутствия риелтора на каждом просмотре, то это предмет устной договоренности и личных заинтересованностей сторон. Ездить с вами на все объекты он не обязан.

Непосредственно на просмотре документы на квартиру хозяева или их представители показывать вам не должны, а вот во время внесения аванса – обязаны.

3. Аванс. В Москве и Подмосковье, как правило, он обязателен, что для неподготовленных покупателей из регионов иногда становится открытием и поводом для напрасного недоверия. Аванс за квартиру, который сегодня составляет около 1-5% от стоимости квартиры (вариативно) — это подтверждение серьезных намерений участников сделки, так как одна сторона платит «живые» деньги, другая — подписывает авансовый договор с указанием своих обязательств. Аванс, как правило, вносится «наличкой», риелтор при этом должен присутствовать обязательно, ведь это ключевой момент. Иногда риелторы сами вносят предоплату друг другу, без присутствия продавца и покупателя, но тогда у них должны быть доверенности от своих клиентов, — не нотариальные, в простой письменной форме, бланки подобных доверенностей, как правило, есть во всех агентствах.

4. Сбор документов. У профессионального риелтора при обычной сделке по покупке квартиры на подготовку к сделке уходит в среднем 3-10 дней (после того, как нашли квартиру уже с пакетом документов). При продаже квартиры сбор документов может занять около месяца. На этом этапе крайне необходим подробный разговор об условиях сделки, вплоть до дня получения ключей – к примеру, о том, когда относительно даты регистрации договора купли-продажи квартиры покупатель может въехать в квартиру.

5. Сделка. Накануне попросите у своего риелтора проект договора купли-продажи, почитайте его внимательно, сложные моменты подробно обсудите. Попросите еще раз разъяснить вам все этапы предстоящей сделки – как будут происходить денежные расчеты, раньше или позже подписания договора купли-продажи, в какой момент будет подписываться договор, когда он будет зарегистрирован, в какой момент вы получите ключи от квартиры (если вы покупатель) или деньги (если вы продавец) и т.д. Этот день самый ответственный для вас, вы должны быть к нему готовы на все сто.

 Источник: http://riarealty.ru

Другие новости

Завышенные цены на жилье
ПОЧЕМУ ВЫГОДНЕЕ ПОКУПАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ С НАМИ?